【定期借家契約の賃料】
リロケーションのように、転勤等によりその転任期間だけを賃貸しようとする時や、近い将来に売却を予定している時などには、賃貸借契約の更新が無い定期借家契約を利用して、持ち家を賃貸することが望ましいとされています。契約解除や契約更新を拒絶する際に「正当事由」を必要とする普通借家契約と違い、当初に定めた契約期間を満了すると同時に契約は終了し、賃借人より建物が明け渡されます。
そもそも定期借家契約とは、「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」に基づき、定期借家法の一部が改正され、平成１２年３月１日に施行されたものです。
定期借家契約により、貸主側の保護をすることによって市場に良質な賃貸住宅を数多く供給し、賃貸住宅の賃料相場を下げようという目的もあるようです。すでに施行から８年以上が経過しており、最近ではようやく市場での普及率も上がってきてはおりますが、更に普及率を上げるには、定期借家法の内容を一部見直すことが必要でしょう。現在でも社宅として会社名義でお部屋を借り上げる大手法人の一部には、定期借家というだけで社宅借上げ規定ではＮＧとしている法人があります。
この定期借家契約は、普通借家契約と比べ多少貸主側に有利であると考え、その分を賃料で値下げしたり礼金を減らす等の対策を取ることが一般的です。しかしそのような対策を取らなくても、一部の専門家や賃貸管理会社には、普通借家契約と同じく賃借人が見つかると言う方もおります。
弊社では、定期借家契約による賃借人へのデメリットを数値化し、独自で開発した下記の計算式の基、定期借家での賃料を計算しております。
この計算式は５年以上前から使用し、実践での結果を踏まえながら少しずつ数値を変更し、現在の計算式となっております。まだこの計算式自体にも様々な問題はあるでしょうが、感覚ではなく、ある程度の根拠があった方が、皆さんも納得できると感じております。
